ปัจจัยความเสี่ยง

ในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยการปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญจากปีก่อน โดยในด้าน อุปสงค์มีอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย และอุปทานมีอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา การขยายตัวดังกล่าวมีผลมาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทที่มีพื้นที่ใช้สอยมาก เช่น บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด แม้การเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะมีอัตราหดตัวอย่างรุนแรง ซึ่งเกิดจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่เคยเป็นส่วนขับเคลื่อนผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศต้องหยุดชะงัก ความต้องการของที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราเติบโตต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แสดงมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2563 เพิ่มมากขึ้นจากปี 2562 ในอัตราร้อยละ 0.26 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการของที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มมากขึ้นจากการเหตุการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ผู้บริโภคต้องใช้เวลาอยู่บ้านมากกว่าปกติ ผู้บริโภคจึงต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้ตอบรับกับวิถีชีวิตรูปแบบใหม่นี้ อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย และการแข่งขันของผู้ประกอบการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอย่างมีนัย

เศรษฐกิจไทยในปี 2563 ได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากจากสถานการการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติคาดว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศจะหดตัวในอัตราร้อยละ 6.1 เป็นอัตราการหดตัวที่ต่ำสุดในรอบ 22 ปี แม้การใช้จ่ายของรัฐบาล และการลงทุนภาครัฐขยายตัวเพิ่มขึ้น แต่ภาคการส่งออกมีการหดตัวงอย่างชัดเจนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ลดลงของประเทศคู่ค้า ซึ่งสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ถดถอยนี้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรง และความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ด้วยความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง และความไม่แน่นอนของผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่มีผลต่อแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ อาจทำให้ตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยขยายตัวในอัตราที่ลดลง เป็นเหตุให้การแข่งขันทางธุรกิจจะยิ่งทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นความเสี่ยงที่บริษัทฯ จะต้องติดตามดูแลเป็นพิเศษ และมีการปรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อลดผลกระทบ มิให้เกิดความเสียหายร้ายแรงแก่บริษัทฯ

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีโอกาสจะเกิดขึ้น และมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2563 มีดังต่อไปนี้

  1. ความเสี่ยงเกี่ยวกับการแข่งขัน ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันกันสูงเป็นปกติอยู่โดยตลอด เพราะมีผู้ประกอบการในตลาดมากราย แต่ละรายก็เน้นที่จะเพิ่มยอดขายและกำไร และยังต้องแข่งขันกับคอนโดมิเนียมซึ่งมีปริมาณที่เพิ่มขึ้นสูง
    แนวทางแก้ไข คือ ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านจัดสรร และทิศทางภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด วางแผนการก่อสร้างล่วงหน้าให้เหมาะสม สร้างบ้านคุณภาพตามความต้องการของตลาด ประการสำคัญต้องควบคุมต้นทุน เน้นการสร้างความเชื่อมั่นและความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า ใช้วิธีและสื่อการตลาดที่มีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้ภายใต้งบประมาณที่ตั้งไว้ สร้างความแตกต่าง และบริษัทฯ จะต้องปรับตัวให้ทันเหตุการณ์หากมีสัญญาณทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงหรือเกิดภาวะบ้านจัดสรรล้นตลาดเกิดขึ้น
  2. ความเสี่ยงเรื่องกำลังซื้อลดลง ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค อาจเกิดจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ทำให้มีผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างมีสาระสำคัญ เมื่อการส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวลดลงจะมีผลกระทบต่ออัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศค่อนข้างมาก เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยวในอัตราที่สูง ประกอบกับความไม่แน่นอนของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย จึงอาจทำให้ผู้บริโภคที่แม้มีกำลังซื้อแต่อาจขาดความเชื่อมั่น และระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายมากขึ้น
    แนวทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องเน้นการสร้างบ้านคุณภาพในราคาที่แข่งขันได้ โดยใช้นวัตกรรมต่าง ๆ เข้ามาช่วยให้มากขึ้น ทั้งรูปแบบวัสดุ และกระบวนการก่อสร้าง บริษัทฯ ต้องใช้การตลาดให้หลากหลายมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ในขณะที่ยังมีข้อดี คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แม้จะเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่อัตรายังค่อนข้างต่ำ อาจเป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าเร่งซื้อบ้านได้ เพราะถ้ารอช้าไปดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างก็จะสูงขึ้นด้วย ดังนั้นผู้ซื้อบ้านในปีนี้ก็จะได้รับประโยชน์ หากเศรษฐกิจประเทศไทยเริ่มดีขึ้นชัดเจนในครึ่งหลังของปี สถานการณ์การเมืองมีความมั่นคง ประชาชนจะมีความเชื่อมั่นสูงขึ้น คาดว่ากำลังซื้อน่าจะเพิ่มขึ้น ความเสี่ยงจะลดลง อย่างไรก็ดีบริษัทฯ ต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
  3. ความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง ความเสี่ยงดังกล่าว เป็นความเสี่ยงที่สำคัญยิ่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาขาดสภาพคล่องจะเกิดได้จากการที่รายรับของกิจการได้ต่ำกว่าเป้าหมายมาก ในขณะที่ยอดรายจ่ายสูง หรือกรณีที่สภาพคล่องมีน้อย แต่มีการลงทุนเพิ่มจำนวนมาก หรือมีภาวะหนี้ผูกพันระยะสั้นที่ต้องจ่ายตามกำหนดเวลาจำนวนมาก
    แนวทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องติดตามดูแลปัญหาสภาพคล่อง โดยเฉพาะกระแสเงินสดและบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างใกล้ชิด และต้องไม่ก่อหนี้จำนวนมากเกินขีดความสามารถที่จะชำระได้ อาจต้องชะลอการลงทุนที่จะก่อภาระหนี้สินจำนวนมากออกไปก่อน หากจำเป็นต้องลงทุนก็ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบรัดกุมที่สุด นอกจากนั้น จะต้องมีการเจรจาทำความตกลงกับธนาคารให้ผ่อนปรนมากที่สุดและจะต้องมีการสำรองเงินสดให้เพียงพอ และขอวงเงินกู้กับธนาคารสำรองไว้ด้วย และที่สำคัญต้องมีสัญญาณไว้คอยเตือนภัยเพื่อรู้ล่วงหน้าให้ทันเวลาก่อนที่จะเกิดปัญหา