ปัจจัยความเสี่ยง

การบริหารจัดการความเสี่ยง

ในปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูงโดยเฉพาะในโครงการแนวราบที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหันมาให้ความสำคัญมากขึ้น เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ความต้องการของโครงการแนวราบสูงขึ้นกว่าแต่ก่อน ทำให้บริษัทต้องปรับวิธีการทำการตลาดให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อที่จะสามารถดึงดูดอุปทานที่เหลืออยู่ในตลาดได้

ความรู้สึกของผู้บริโภคต่อความสำคัญของการมีที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านดี่ยว มีมากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการต้องใช้ชีวิตอยู่บ้านที่เพิ่มมากขึ้นกว่าปกติจากการเหตุการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา ผู้บริโภคจึงต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้ตอบรับกับวิถีชีวิตรูปแบบใหม่นี้

เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ยังคงได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะการท่องเที่ยวที่เป็นธุรกิจหลักของประเทศลดลงอย่างชัดเจน แม้จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นในช่วงปลายปี แต่สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงถดถอยนี้ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรงและความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ด้วยความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงรวมถึงความไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจ อาจทำให้ตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยขยายตัวในอัตราที่ลดลง เป็นเหตุให้การแข่งขันทางธุรกิจจะยิ่งทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นความเสี่ยงที่บริษัทฯ จะต้องติดตามดูแลเป็นพิเศษ และมีการปรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อลดผลกระทบมิให้เกิดความเสียหายร้ายแรงแก่บริษัทฯ

1 นโยบายและแผนการบริหารความเสี่ยง

คณะกรรมการบริษัท ได้ให้ความสําคัญเกี่ยวกับการประเมินการบริหารความเสี่ยง โดยกําหนดให้มีระบบและวิธีการบริหารความเสี่ยงที่เป็นมาตรฐานสากล โดยมอบหมายให้คณะกรรมการบริหารความเสี่ยงประเมินประสิทธิภาพของการบริหาร และสอบทานผลการประเมินความเสี่ยง และกระบวนการทํางาน เพื่อควบคุมความเสี่ยงของหน่วยงานต่างๆ และรายงานให้คณะกรรมการบริษัททราบ รวมทั้งทบทวนและเสนอนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารความเสี่ยงอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง รวมถึงให้ ความสําคัญกับสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้าหรือรายการผิดปกติ และให้เปิดเผยไว้ในรายงานประจําปี

2 ปัจจัยความเสี่ยงต่อการดําเนินธุรกิจของบริษัท

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีโอกาสจะเกิดขึ้น และมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2565 มีดังต่อไปนี้

2.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการแข่งขัน

ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันกันสูงเป็นปกติอยู่โดยตลอด เพราะมีผู้ประกอบการในตลาดมากราย แต่ละรายก็เน้นที่จะเพิ่มยอดขายและกำไร และยังต้องแข่งขันกับคอนโดมิเนียมซึ่งมีปริมาณที่เพิ่มขึ้นสูง

แนวทางแก้ไข คือ ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านจัดสรร และทิศทางภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด วางแผนการก่อสร้างล่วงหน้าให้เหมาะสม สร้างบ้านคุณภาพตามความต้องการของตลาด ประการสำคัญต้องควบคุมต้นทุน เน้นการสร้างความเชื่อมั่นและความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า ใช้วิธีและสื่อการตลาดที่มีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้ภายใต้งบประมาณที่ตั้งไว้ สร้างความแตกต่าง และบริษัทฯ จะต้องปรับตัวให้ทันเหตุการณ์หากมีสัญญาณทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงหรือเกิดภาวะบ้านจัดสรรล้นตลาดเกิดขึ้น รวมทั้งการมุ่งเน้นการสร้างแบรนด์สัมมากรให้แข็งแรงโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่ที่เป็นกลุ่มคนที่กำลังมองหาซื้อบ้านหรือจะซื้อบ้านในอนาคตอันใกล้

2.2 ความเสี่ยงเรื่องกำลังซื้อลดลง

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงถดถอยเป็นผลลัพธ์จากโรคระบาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้มีผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างมีสาระสำคัญ เมื่อการส่งออกและรายได้จากการท่องเที่ยวลดลงจะมีผลกระทบต่ออัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศค่อนข้างมาก เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยวในอัตราที่สูง ประกอบกับความไม่แน่นอนของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย จึงอาจทำให้ผู้บริโภคที่แม้มีกำลังซื้อแต่อาจขาดความเชื่อมั่นและระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายมากขึ้น

แนวทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องเน้นการสร้างบ้านคุณภาพในราคาที่แข่งขันได้ โดยใช้นวัตกรรมต่างๆ เข้ามาช่วยให้มากขึ้น ทั้งรูปแบบวัสดุและกระบวนการก่อสร้าง บริษัทฯ ต้องใช้การตลาดให้หลากหลายมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ในขณะที่ยังมีข้อดี คือ วิกฤตโรคระบาดส่งผลให้ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะแนวราบกลายเป็นปัจจัยในการใช้ชีวิตที่คนให้ความสำคัญมากยิ่งขึ้น อาจเป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าเร่งซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตามการติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิดยังคงเป็นสิ่งที่สำคัญและต้องทำอย่างจริงจังเพื่อสามารถวิเคราะห์ปัญหาและหาทางจัดการได้ตั้งแต่แรก

2.3 ความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง

ความเสี่ยงดังกล่าว เป็นความเสี่ยงที่สำคัญยิ่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาขาดสภาพคล่องจะเกิดได้จากการที่รายรับของกิจการได้ต่ำกว่าเป้าหมายมาก ในขณะที่ยอดรายจ่ายสูง หรือกรณีที่สภาพคล่องมีน้อย แต่มีการลงทุนเพิ่มจำนวนมาก หรือมีภาวะหนี้ผูกพันระยะสั้นที่ต้องจ่ายตามกำหนดเวลาจำนวนมาก

แนวทางแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องติดตามดูแลปัญหาสภาพคล่อง โดยเฉพาะกระแสเงินสด บัญชีรายรับรายจ่ายอย่างใกล้ชิด และต้องไม่ก่อหนี้จำนวนมากเกินขีดความสามารถที่จะชำระได้ อาจต้องชะลอการลงทุนที่จะก่อภาระหนี้สินจำนวนมากออกไปก่อน หากจำเป็นต้องลงทุนก็ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบรัดกุมที่สุด นอกจากนั้นจะต้องมีการเจรจาทำความตกลงกับธนาคารให้ผ่อนปรนมากที่สุด และจะต้องมีการสำรองเงินสดให้เพียงพอ รวมทั้งขอวงเงินกู้กับธนาคารสำรองไว้ด้วย และที่สำคัญต้องมีสัญญาณไว้คอยเตือนภัยเพื่อรู้ล่วงหน้าให้ทันเวลาก่อนที่จะเกิดปัญหา