Risk

ในปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มการปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญจากปีก่อน ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา การขยายตัวดังกล่าวมีผลมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของการบริโภค และการลงทุนภาคเอกชนซึ่งได้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลมาช่วย ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แสดงมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2562 เพิ่มมากขึ้นจากปี 2561 ร้อยละ 1.3 แต่ทั้งนี้นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเรื่องการปรับเกณฑ์การกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ซึ่งมีผลบังคับใช้เดือนเมษายน 2562 สะท้อนถึงความเป็นห่วงต่อการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น และความสามารถในการชำระหนี้ของประชาชน

ในปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มการปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญจากปีก่อน ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา การขยายตัวดังกล่าวมีผลมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของการบริโภค และการลงทุนภาคเอกชนซึ่งได้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลมาช่วย ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แสดงมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2562 เพิ่มมากขึ้นจากปี 2561 ร้อยละ 1.3 แต่ทั้งนี้นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเรื่องการปรับเกณฑ์การกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ซึ่งมีผลบังคับใช้เดือนเมษายน 2562 สะท้อนถึงความเป็นห่วงต่อการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น และความสามารถในการชำระหนี้ของประชาชน

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีโอกาสจะเกิดขึ้น และมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2562 มีดังต่อไปนี้

  1. ความเสี่ยงเกี่ยวกับการแข่งขัน ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันกันสูงเป็นปกติอยู่แล้ว เพราะมีผู้ประกอบการในตลาดมากราย แต่ละรายก็เน้นที่จะเพิ่มยอดขายและกำไร และยังต้องแข่งขันกับคอนโดมิเนียมซึ่งมีปริมาณที่เพิ่มขึ้นสูง
    วิธีการแก้ไข คือ ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านจัดสรรและทิศทางภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด วางแผนการปลูกสร้างบ้านล่วงหน้าให้เหมาะสม สร้างบ้านคุณภาพตามความต้องการของตลาด ประการสำคัญต้องควบคุมต้นทุน เน้นการสร้างความเชื่อมั่นและความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า ใช้วิธีและสื่อการตลาดที่มีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้ภายในงบประมาณที่ตั้งไว้ สร้างความแตกต่าง และบริษัทฯ จะต้องปรับตัวให้ทันเหตุการณ์หากมีสัญญาณทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงหรือเกิดภาวะบ้านจัดสรรล้นตลาดเกิดขึ้น
  2. ความเสี่ยงเรื่องกำลังซื้อลดลง ความเสี่ยงดังกล่าว อาจเกิดจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ทำให้มีผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างมีสาระสำคัญ เมื่อการส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวลดลงจะมีผลกระทบต่ออัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศค่อนข้างมาก เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยวในอัตราที่สูง ประกอบกับมีปัญหารุมเร้าด้านสังคม และการเมืองเพราะอยู่ในช่วงการเลือกตั้ง จึงอาจทำให้ผู้บริโภคที่แม้มีกำลังซื้อแต่อาจขาดความเชื่อมั่น และระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายมากขึ้น
    วิธีการแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องเน้นการสร้างบ้านคุณภาพในราคาที่แข่งขันได้ โดยใช้นวัตกรรมต่าง ๆ เข้ามาช่วยให้มากขึ้น ทั้งรูปแบบวัสดุ และกระบวนการก่อสร้าง บริษัทฯ ต้องใช้การตลาดให้หลากหลายมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ในขณะที่ยังมีข้อดี คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แม้จะเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่อัตรายังค่อนข้างต่ำ อาจเป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าเร่งซื้อบ้านได้ เพราะถ้ารอช้าไปดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างก็จะสูงขึ้นด้วย ดังนั้นผู้ซื้อบ้านในปีนี้ก็จะได้รับประโยชน์ หากเศรษฐกิจประเทศไทยเริ่มดีขึ้นชัดเจนในครึ่งหลังของปี สถานการณ์การเมืองมีความมั่นคง ประชาชนจะมีความเชื่อมั่นสูงขึ้น คาดว่ากำลังซื้อน่าจะเพิ่มขึ้น ความเสี่ยงจะลดลง อย่างไรก็ดีบริษัทฯ ต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
  3. ความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง ความเสี่ยงดังกล่าว เป็นความเสี่ยงที่สำคัญยิ่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาขาดสภาพคล่องจะเกิดได้จากการที่รายรับของกิจการได้ต่ำกว่าเป้าหมายมาก ในขณะที่ยอดรายจ่ายสูง หรือกรณีที่สภาพคล่องมีน้อย แต่มีการลงทุนเพิ่มจำนวนมาก หรือมีภาวะหนี้ผูกพันระยะสั้นที่ต้องจ่ายตามกำหนดเวลาจำนวนมาก
    วิธีการแก้ไข คือ บริษัทฯ ต้องติดตามดูแลปัญหาสภาพคล่อง โดยเฉพาะกระแสเงินสดและบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างใกล้ชิด และต้องไม่ก่อหนี้จำนวนมากเกินขีดความสามารถที่จะชำระได้ อาจต้องชะลอการลงทุนที่จะก่อภาระหนี้สินจำนวนมากออกไปก่อน หากจำเป็นต้องลงทุนก็ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบรัดกุมที่สุด นอกจากนั้น จะต้องมีการเจรจาทำความตกลงกับธนาคารให้ผ่อนปรนมากที่สุดและจะต้องมีการสำรองเงินสดให้เพียงพอ และขอวงเงินกู้กับธนาคารสำรองไว้ด้วย และที่สำคัญต้องมีสัญญาณไว้คอยเตือนภัยเพื่อรู้ล่วงหน้าให้ทันเวลาก่อนที่จะเกิดปัญหา